הרפתקאותיי בעסקת הנדלן הראשונה בארהב וכיצד התיידדתי עם ארצות הברית 

לעניין ההשקעות בנדל"ן בארה"ב נחשפתי לראשונה בשלהי 2010. באחד הימים פגשתי את ידידי הוותיק אדם. אדם היה מעורה בשוק הנדל"ן בישראל ועבד באחת מחברות תיווך הנדל"ן הגדולות בישראל. הוא סיפר לי על השקעות נדל"ן בארה"ב שניתן לבצע בסכום לא גדול יחסית ועל הפוטנציאל הכלכלי שטמון בהן.

היו לי היסוסים רבים. לא ידעתי דבר על שוק הנדל"ן בחו"ל בכלל ועל שוק הנדל"ן בארה"ב בפרט. איך אפשר לקנות בית "על עיוור" בלי לראות אותו, לבדוק בעיניים מה מצבו ? בלי לחוש אותו, לראות היכן הוא ממוקם, מה קורה שם בשכונה, בעיר ? איך יתנהל כל העניין הזה ? האם אני יכול לסמוך ולהפקיד את מיטב כספי בידי מי שאני לא מכיר ומתיימר לבצע עבורי את הרכישה והניהול השוטף ? תהיתי אם האפיק הזה יתאים לי אבל הסכמתי להפגש עם נציגת החברה – שלי, מכרה ותיקה של אדם מהיכרותו עם שוק הנדל"ן בארץ.

הפגישה נקבעה בביתי באחד מערבי השבוע הקרים של חורף 2010. אדם ושלי הגיעו. הכנתי לנו קפה וישבנו לדבר. שלי הציגה בתחילה את החברה. חברה קטנה שכללה את בעל החברה שמבלה את רוב זמנו בארה"ב באיתור, רכישה ושיפוץ של נכסים בארה"ב, שלי ומספר מועט של שותפים עסקיים בארה"ב המתמחים כל אחד בתחומים הרלוונטיים לנדל"ן שם:עריכת דין, ביטוח, ניהול נכסים וכו'. שלי המשיכה ותיארה את משבר הנדל"ן שאירע בארה"ב. כיצד צנחו המחירים עד לשליש או רבע מהמחירים שהיו בשיא בשנת 2006 ומה הם היתרונות הקיימים להשקעה בארה"ב. היא הציגה בפניי מספר אופציות לרכישה של בתים בפלורידה ובתים באטלנטה ואת החישובים הכלכליים לכל רכישה שפורטו בדפי הנכסים.

הפגישה. הסתיימה ואני נותרתי עם מחשבות רבות, העיקרית ביניהן היתה האם כל מה שהוצג לי כעת הוא אמיתי או שפשוט עובדים עליי בעיניים ?

ביקשתי לדבר עם ממליצים שכבר רכשו נכסים דרך החברה. קיבלתי מספרי טלפון והתקשרתי. יכולתי לחוש לצד המלצתם של הרוכשים על רכישת הנכסים דרך החברה ועדותם על כך ש"העסק עובד" ומופקדים בחשבון הבנק שלהם בארה"ב מדי חודש דמי השכירות גם את חוסר הבטחון שעדיין ליווה אותם על אופן השקעה זה.

מכיוון שעל פניו אפיק ההשקעה נראה לי מצוין, החלטתי אינטואיטיבית שאני הולך על זה למרות החששות ולמרות שלא היו לי כל כלים או מידע אובייקטיבי שעליו יכולתי לבסס את החלטתי. הבסיס היחידי כמעט שעליו נסמכתי הוא האמון הרב שרחשתי לידידי שהמליץ על שלי בעיניים עצומות כאמינה ביותר.

באותה תקופה הייתי בתפקיד ניהולי בחברת תקשורת גדולה ולא היה לי זמן לפנות כדי להכנס לעובי הקורה. בנוסף, כשכיר שנהנה מהכנסה קבועה שהספיקה לצרכי מחייתי, לא היה לי צורך בהגדלת ההכנסה באופן משמעותי ולכן בחרתי מבין האופציות שהוצעו בית בפלורידה בתשואה שנתית של 7.3% שהיתה נמוכה יותר מהתשואות השנתיות באטלנטה אולם הפוטנציאל לגידול בערך הנכס היה גבוה יותר בעשרות אחוזים מאשר באטלנטה. זו היתה תפיסתי אז –עדיפות להשקעה לטווח הארוך. במשך השנים השתנתה תפיסתי והיום אני מעוניין באחוז תשואה שנתי גבוה יותר על ההשקעה מאשר פוטנציאל עליית ערך עתידי (אם כי גם לא מוותר עליו) . כמו שנאמר: "אין ידיד נאמן כמו כסף מזומן".

מעבר למידע הבסיסי שהוצג בדפי הנכסים, לא היה לי מידע נוסף לגבי ההיסטוריה של הנכס מבחינת מחירי קנייה והשכרה, כיצד מבוצע ניהול הנכס, התנהלות הכספים מול ארץ זרה ועוד פרטי מידע רבים ונחוצים.  שנים מאוחר יותר, לאחר שבצעתי עוד עסקאות בעצמי, גמלה בלבי ההחלטה לכתוב ספר בנושא השקעות נדל"ן בארה"ב ע"מ לאפשר לכל אחד להכנס לעסקאות נדל"ן בארה"ב בעיניים פקוחות, מצויד במידע רב ככל הניתן. ואם כבר רכש נכס, לתת לו כלים לבדיקה וניהול של השקעתו.

כאמור ההחלטה שקיבלתי היתה ספונטנית ומבוססת בעיקר על אמון וכמעט ללא שום ידע ולכן הייתה מלווה בחששות רבים וחוסר ודאות. אם היה בידי ספר זה שכתבתי: "הנדל"ן בארה"ב ירוק יותר – מורה נבוכים למשקיע הנדל"ן בארה"ב", יכולתי לישון הרבה יותר בשקט בחודשים הראשונים לאחר ביצוע העסקה.

ואכן, ימים אחדים לאחר שחתמתי על החוזה לרכישת הבית הראשון התחלתי לחקור באינטרנט והגעתי לאתר zillow, אתר זה מספק נתונים לגבי עסקאות שנעשו בהסטוריה של הנכס, נכסים דומים באזור שמוצעים למכירה באזור, הערכה על שווי הנכס בעשר השנים האחרונות וצפי לשינוי בערכו לשנה הקרובה. לתדהמתי גיליתי שהבית נרכש במחיר נמוך בהרבה מכפי ששילמתי עליו. התייבשתי. כמובן שהתגלית לוותה במתחים רבים ושיחות קשות עם החברה המוכרת. בסופו של דבר שוכנעתי שהמחיר שבו נקנה הבית הוא מחיר 'סיטונאי', שהבנק מכר אותו בזמנו למי שרוכש בתים בכמויות גדולות, שהוא כולל גם את השיפוצים שהיה צריך לבצע בבית וכנראה גם חובות שנותרו על הנכס וכל הוצאות הסגירה של העסקה מסביב (Closing Cost). במשך הזמן הבנתי גם שמעצם אופי ביצוע העסקה ככל הנראה שולם מס גבוה על הרווח של הרוכש מהבנק, לאחר שהעביר את הנכס לבעלותי. כמו כן למדתי להעריך את העבודה הנדרשת על מנת להביא לקונה הסופי עסקה טובה. נשארתי עם העסקה שלאחר שנים הוכחה כעסקה שאמנם לא היתה הטובה ביותר שניתן למצוא אבל עבור עסקה ראשונה לא היתה עסקה גרועה, ויחד עם עליית ערך הנכס מניבה לי בממוצע תשואה של כ- 16% בשנה.

בעקבות ההתנסות הראשונית הזו החלטתי לחקור את הנושא ביסודיות ונרשמתי ללימודים בחטיבת הנדל"ן בבי"ס למינהל עסקים באוניברסיטה העברית בירושלים. חשתי שרקע חזק יותר בנושא יועיל לי. הלימודים אוששו את הבנתי שכיוון השקעה שלי הוא נכון ומשתלם ואכן המשכתי בו ברכישת נכסים נוספים. כך שאני נהנה תמורת סכום השקעה נמוך יחסית מהכנסה קבועה שוטפת ברמת בטחון גבוהה שאינה תלויה במעביד, לקוחות או כל גורם אחר.

מעבר לכך, אני יכול אפילו להגיד שגם מבחינת רמת הבטחון שלי לעתידי הכלכלי בעת זקנה וההסתמכות על קרן הפנסיה שתבטיח זאת, גם את זה אני כבר לא רואה כדבר בטוח. ככל שהשנים עוברות תנאי קרנות הפנסיה לחוסכים הולכים ומורעים. גם קרנות הפנסיה הוותיקות מרעות את התנאים לחוסכים בין אם מישהו שם לב לזה או בין אם לאו. בנוסף, כבר שמעתי שאיזה חכם בכיר אחד ממשרד האוצר הציע להעלות את גיל הפרישה לפנסיה פעם נוספת בעוד שנתיים או שלוש. אני לא מוכן להיות תלוי בעת זקנה באיזה חכמולוג ממשרד האוצר ולכן כל תשלום פיצויים או תגמולים שהוא פטור ממס ואני יכול להוציא מביטוח המנהלים או מקרן הפנסיה אני פודה אותו ומשקיע אותו בנדל"ן בארה"ב.